BUSINESS PLAN – LIEU BDSM DÉDIÉ – CERCLE ÉBÈNE

Document de travail – chiffres illustratifs

1. Objectif

Créer un lieu BDSM dédié qui respecte trois priorités :

1. Sécurité (physique, émotionnelle, juridique).

2. Qualité des pratiques (matériel adapté, cadre stable, ambiance maîtrisée).

3. Solidité financière (faible endettement, autonomie à long terme).

Ce lieu n’est pas une “soirée de plus”.
C’est un outil pour une communauté : un espace pensé pour la pratique réelle, la formation, et la culture BDSM.

2. Trois scénarios possibles

L’objectif n’est pas de vendre un rêve figé, mais de poser des options réalistes.

Scénario 1 – Modèle “léger / test”

(point de départ possible)

• Immobilier :

  • Location de gîtes, maisons isolées, loverooms, etc.

  • Utilisation ponctuelle ou régulière.

• Investissement de départ :

  • Aménagement mobile / modulable (structures démontables, matériel de base).

  • Budget indicatif : 20 000 à 50 000 €.

• Objectif :

  • Tester les protocoles, la demande réelle, l’organisation interne.

  • Constituer un noyau de membres stables.

  • Ne pas s’enfermer dans une charge fixe trop lourde.

→ C’est le scénario le plus simple à lancer, avec peu de risques.

Scénario 2 – Lieu fixe classique (modèle pilier)

• Immobilier :

  • Achat ou location longue durée d’un lieu unique.

  • Surface : 150 à 250 m² aménageables.

  • Lieu discret, parking privé, pas de voisinage direct sensible.

• Financement :

  • 1 à 3 personnes apportent le capital de départ.

  • Possibilité de crédit bancaire complémentaire.

  • Cotisations, locations et événements font tourner la structure.

• Budget indicatif :

  • Immobilier : 300 000 à 600 000 € (fortement dépendant de la région).

  • Aménagement : 80 000 à 150 000 €.

• Objectif :

  • Créer un premier pilier stable.

  • Prouver que le modèle fonctionne avant toute extension.

→ C’est le modèle le plus “classique” : quelques fondateurs, une banque, des membres/cotisants.

Scénario 3 – Modèle communautaire élargi (vision long terme)

Ce scénario n’est pas le point de départ.
C’est une projection possible si la communauté devient solide.

• Principe :

  • Un groupe de passionnés finance ensemble un domaine dédié.

  • Exemple chiffré (purement illustratif) :

    • 60 apporteurs × 20 000 € = 1 200 000 € de capital.

• Affectation possible :

  • Immobilier / domaine : ~ 900 000 €

  • Aménagement complet (loveroom + donjon + annexes) : ~ 200 000 €

  • Fonds de roulement / sécurité / imprévus : ~ 100 000 €

• Dette :

  • Endettement maximal envisagé : 10 % du total du bilan, pour garder l’indépendance.

  • Dans l’exemple ci-dessus : 120 000 € max, et seulement si nécessaire.

→ L’idée centrale : un lieu financé par des passionnés, pour des passionnés, sans dépendance forte aux banques.

3. Le lieu : structure générale (valable pour les 3 scénarios, à des échelles différentes)

3.1. Espaces clés

• Loveroom haut de gamme

  • Suite 40–60 m²

  • Bain balnéo / douche XXL

  • Lits renforcés

  • Ambiance lumineuse modulable

  • Isolation phonique renforcée

• Donjon BDSM

  • Croix Saint-André pro

  • Cages, structures de bondage, points de suspension

  • Table médicale / espace médicalisé

  • Éclairage réglable

  • Revêtements adaptés (sécurité / nettoyage)

• Espaces annexes

  • Vestiaires, douches

  • Salle “soft” (sensoriel / émotionnel)

  • Lounge / zone de récupération

  • Local de sécurité (trousse médicale, matériel de contrôle, documentation)

Les montants changent selon le scénario, mais la logique reste :
fonctionnel, sécurisé, durable, pas juste “joli”.

4. Modèle économique (ordre de grandeur)

Prenons une hypothèse de croisière pour un lieu fixe (Scénario 2 ou 3).

4.1. Recettes possibles

• Location du donjon

  • ~ 90 €/heure

  • ~ 250 €/soirée

  • ~ 450 €/nuit complète

• Location de la loveroom

  • ~ 250 €/nuit en semaine

  • ~ 300 €/nuit le week-end

• Formations / ateliers BDSM

  • ~ 60 à 150 € / personne selon la thématique et la durée

Hypothèse de rythme (à ajuster selon région et demande réelle) :

• Donjon : 10 réservations / semaine → ≈ 6 000 € / mois

• Loveroom : 12 nuits / mois → ≈ 3 000 € / mois

• Formations : 8 sessions / mois → ≈ 3 000 € / mois

Total estimé : ≈ 12 000 € / mois → ≈ 144 000 € / an.

4.2. Dépenses annuelles (ordre de grandeur)

• Énergie (électricité / chauffage) : ~ 12 000 €

• Assurance : ~ 4 000 €

• Entretien / ménage : ~ 18 000 €

• Remplacement / maintenance du matériel : ~ 10 000 €

• Communication interne / outils : ~ 2 000 €

• Impôts fonciers / taxes : ~ 7 000 €

• Trésorerie / imprévus : ~ 12 000 €

Total approximatif : ~ 65 000 € / an.

4.3. Résultat indicatif

• Recettes : ~ 144 000 € / an

• Dépenses : ~ 65 000 € / an

→ Résultat prévisionnel : ~ 79 000 € / an

Ce résultat peut servir à :

• consolider une trésorerie solide,

• financer de nouveaux aménagements ou un deuxième lieu,

• rémunérer des personnes impliquées en cas de travail réel,

• éventuellement réduire le capital si la situation le permet (et non servir de dividendes classiques).

5. Gouvernance et philosophie financière

Principes de base du Cercle Ébène :

• Pas de dividendes au sens classique.

• Les apports financiers sont :

  • un moyen de rendre le lieu possible,

  • éventuellement récupérables à terme, si la situation le permet,

  • jamais une promesse de rendement spéculatif.

• Les personnes (associés, direction, membres, intervenants) peuvent être rémunérées uniquement pour du travail réel, justifiable.

Gouvernance envisagée :

• Direction resserrée (1 à 2 responsables par établissement).

• Conseil de sûreté interne pour :

  • valider les pratiques,

  • gérer les accès,

  • superviser les séances sensibles.

• Comité pédagogique pour :

  • concevoir les formations,

  • encadrer la transmission,

  • maintenir un niveau d’exigence.

6. Risques identifiés

• Sécurité juridique :

  • nécessité de règles internes strictes,

  • travail avec des professionnels (juristes, assurance, etc.).

• Gestion des comportements :

  • besoin d’un comité de sûreté solide et respecté.

• Confidentialité :

  • accès contrôlé, aucune improvisation.

• Charges fixes (Scénario 2 et 3) :

  • vigilance sur la fréquentation réelle, surtout au début.

• Entretien matériel :

  • prévoir un renouvellement régulier, surtout pour le matériel soumis à des contraintes physiques fortes.

7. Conclusion

Ce business plan n’est pas une promesse commerciale.
C’est un outil de réflexion pour répondre à une question simple :

“À quoi ressemble un lieu BDSM dédié, sérieux, sécurisé, viable, et comment le rendre possible sans se vendre ni se mettre à genoux devant les banques ?”

Les trois scénarios permettent :

• de commencer (Scénario 1),

• de bâtir un pilier solide (Scénario 2),

• d’envisager, à long terme, un modèle communautaire exigeant (Scénario 3) pour ceux qui voudront aller jusque-là.

Le point central ne change pas :
le Cercle Ébène veut un lieu qui honore les pratiques et les personnes, pas un décor pour soirées jetables.